Kredyt hipoteczny zawsze wiąże się z koniecznością zapłaty odsetek, a dokładny procent płacony za pożyczone pieniądze zależy od kilku podstawowych elementów. Kluczowe są dwie części oprocentowania: marża banku i zmienna stawka bazowa WIBOR. Oba czynniki wprost wpływają na końcowy koszt finansowania i ostateczną wysokość rat.
Z czego składa się oprocentowanie kredytu?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego opiera się na dwóch filarach. Pierwszym z nich jest marża banku – stały element, który ustalany jest indywidualnie i pozostaje niezmienny przez cały czas spłaty. Marża zależy od polityki danego banku, kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego i korzystania z dodatkowych produktów finansowych oferowanych przez instytucję.
Drugą kluczową częścią jest zmienna stawka bazowa WIBOR, która jest regularnie rewidowana. WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) odzwierciedla koszt pieniądza na rynku międzybankowym i reaguje na aktualne warunki ekonomiczne oraz decyzje podejmowane przez Radę Polityki Pieniężnej.
Jak działa WIBOR i jego związek ze stopami procentowymi?
WIBOR stanowi podstawę większości ofert kredytowych i jest bezpośrednio powiązany z stopą referencyjną Narodowego Banku Polskiego. Jego wartość jest aktualizowana co 1, 3 lub 6 miesięcy, a zmiany przekładają się bezpośrednio na koszt kredytu.
Rada Polityki Pieniężnej ma kluczowy wpływ na wysokość WIBOR – to jej decyzje o podniesieniu lub obniżeniu stóp procentowych determinują, ile procent przyjdzie spłacać od pożyczonej kwoty. W 2025 roku RPP stopniowo obniża stopy, co oznacza spadek WIBOR, a tym samym niższe raty i końcowy koszt kredytu.
Co wpływa na oprocentowanie kredytu?
Na to, jaki procent zapłacisz za pożyczone pieniądze, wpływają:
- wysokość stopy referencyjnej NBP – aktualnie 4,75% (wrzesień 2025),
- wartość WIBOR – kształtowana przez rynek i politykę pieniężną,
- marża banku – indywidualna, stabilna dla całego okresu kredytowania,
- kwota kredytu,
- długość okresu spłaty,
- wysokość wkładu własnego – im wyższy, tym niższa zazwyczaj marża.
W efekcie oprocentowanie zmienne jest sumą marży oraz aktualnego wskaźnika WIBOR. Z kolei, w przypadku oprocentowania stałego, odsetki ustalane są na z góry ustalony okres (najczęściej 5-7 lat), co daje gwarancję niezmienności wysokości rat, niezależnie od przemian na rynku finansowym.
Aktualne trendy: obniżki stóp i niższe raty w 2025 roku
Spadek stóp procentowych w Polsce, ogłoszony przez RPP, skutkuje obniżeniem stawek WIBOR. Aktualnie, stopa referencyjna wynosi 4,75%, co przekłada się na mniejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych. Już przy niewielkiej obniżce stóp procentowych, np. o 0,25 punktu procentowego, rata kredytu na 400 tys. zł może spaść o 60–70 zł, jednak pełny efekt widoczny będzie z pewnym opóźnieniem spowodowanym mechanizmem aktualizacji WIBOR.
Dzięki temu, kredytobiorcy wyraźnie odczuwają korzyści w postaci niższych rat kredytowych – na przykład rata dla zobowiązania na 500 tys. zł spadła z 3 438 zł do ok. 3 200 zł. Obecne oprocentowanie zmienne, np. w banku Pekao, oscyluje wokół 6,98% w skali roku, przy marży 1,89% i WIBOR 1M, a wskaźnik RRSO wynosi około 7,25%.
Jak obliczany jest koszt kredytu?
Aby precyzyjnie określić oprocentowanie, banki sumują marżę z aktualną wartością WIBOR. Im wyższy wskaźnik WIBOR i marża, tym wyższy koszt kredytu i miesięcznych rat. Wyższy wkład własny lub negocjacje z bankiem mogą pozwolić na uzyskanie korzystniejszej marży.
Zależności są proste: wzrost stóp procentowych przez RPP powoduje wzrost kosztów finansowania, natomiast decyzje o ich obniżeniu przynoszą bezpośrednie oszczędności dla kredytobiorców. Przykładowo, kredyt na 700 tys. zł to rata ok. 4 471 zł, a na 1 mln zł – około 6 387 zł (biorąc pod uwagę aktualny poziom oprocentowania zmiennego w roku 2025).
Podsumowanie – jaki procent zapłacisz za pożyczone pieniądze?
Na końcowy koszt kredytu składają się zawsze dwa kluczowe elementy: marża banku i wysokość WIBOR. To ich suma określa, ile realnie zapłacisz za pożyczone pieniądze, a poziom obu składników płynnie dostosowuje się do zmian polityki pieniężnej w Polsce.
W 2025 roku, dzięki obniżkom stóp procentowych, koszt kredytu maleje, podobnie jak wysokość miesięcznych rat. Dokładny procent, który płacisz za pożyczony kapitał, wynika z aktualnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej, poziomu WIBOR oraz ustalonej przez bank marży. Chcąc zminimalizować koszt finansowania, warto śledzić tendencje rynkowe, wykorzystywać wysoki wkład własny i wybierać oferty z możliwie najniższą marżą.
Finansowy Market to więcej niż kolejny portal informacyjny. Jesteśmy grupą ekspertów, którzy postanowili zrewolucjonizować sposób, w jaki Polacy myślą o pieniądzach. Nasza misja to demokratyzacja wiedzy finansowej – prosto, rzetelnie i bez zbędnego complicated.