Jaki jest procent kredytu i od czego zależy?

Procent kredytu to jedna z najważniejszych informacji dla osób planujących finansowanie zakupu nieruchomości lub innych dużych wydatków. Już na samym początku należy zaznaczyć, że oprocentowanie kredytu jest kalkulowane jako suma dwóch głównych składników: marży banku i zmiennego wskaźnika referencyjnego (WIBOR, a w przyszłości POLSTR)[4][2]. W praktyce to właśnie te elementy odpowiadają za ostateczną wysokość miesięcznych rat oraz całkowity koszt kredytu. 

Czym jest procent kredytu?

Procent kredytu (oprocentowanie) określa koszt pożyczenia pieniędzy od banku i wyrażany jest w skali roku. Obejmuje dwie zasadnicze części: marżę banku, czyli stałą stopę narzucaną przez bank, oraz stopę referencyjną np. WIBOR[4][2]. Oprocentowanie określa poziom zadłużenia i wysokość przyszłych rat, dlatego jest kluczowym parametrem wyboru oferty bankowej. Prawidłowe rozumienie źródeł i mechanizmów kształtowania oprocentowania umożliwia podjęcie świadomej decyzji kredytowej.

Oprocentowanie może mieć charakter zmienny (periodowo się aktualizuje wraz ze zmianą stóp procentowych oraz wskaźnika WIBOR/POLSTR), lub stały (ustalany na wybrany okres, np. 5 lat i renegocjowany po tym czasie)

Od czego zależy oprocentowanie kredytu?

Najważniejsze czynniki wpływające na oprocentowanie kredytu to:

• Stopa referencyjna – np. WIBOR (obecnie: WIBOR 3M – 4,96%, WIBOR 6M – 4,79% w lipcu 2025)[3], która odzwierciedla koszt pozyskania kapitału na rynku międzybankowym. W 2026 r. planowane jest zastąpienie WIBOR przez POLSTR, a do końca 2027 r. wszystkie umowy mają zostać przekształcone do nowego wskaźnika, co może wpłynąć na kształtowanie oprocentowania kredytów[2].
• Marża banku – stały składnik oprocentowania, wyliczany indywidualnie przez bank na podstawie ryzyka kredytowego klienta, poziomu wkładu własnego oraz korzystania z dodatkowych produktów bankowych. Marża rośnie w przypadku wyższego poziomu ryzyka lub niskiego wkładu własnego[4].
• Decyzje Narodowego Banku Polskiego – wysokość stóp procentowych ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej, bezpośrednio oddziałuje na WIBOR i pośrednio na oprocentowanie wszystkich kredytów na rynku[1][3].

Obecnie, przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 6,45–8,15% w zależności od banku oraz indywidualnie ustalonej marży[1][4].

Jak wyliczane jest oprocentowanie kredytu?

Oprocentowanie przygotowywane jest w dwóch częściach – marża ustalana przez bank oraz wskaźnik referencyjny rynkowy, taki jak WIBOR lub POLSTR. Marża banku pozostaje stała przez cały okres spłaty i uzależniona jest od oceny ryzyka danego klienta, kwoty i czasu kredytowania oraz relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (LtV)[4]. Bank może obniżyć marżę pod warunkiem wykupienia dodatkowych produktów (np. rachunek osobisty, ubezpieczenie mieszkańca).

Stopy referencyjne – WIBOR/POLSTR są zmienne i regularnie aktualizowane w zależności od sytuacji na rynku finansowym oraz polityki NBP. Zmiany tych stawek bezpośrednio przekładają się na wysokość raty kredytowej, dlatego osoby posiadające kredyt ze zmiennym oprocentowaniem muszą być przygotowane na wahania wysokości raty[2][3].

Mechanizm działania zmiennego oprocentowania

Wybierając produkt z oprocentowaniem zmiennym, klient zgadza się na coroczne lub półroczne aktualizacje wskaźnika referencyjnego, co powoduje zmianę łącznego oprocentowania kredytu. Jeśli WIBOR wzrasta, rosną również raty, a gdy spada – maleją. Dla kredytu o wartości 400 tys. zł, obniżka stopy referencyjnej o 0,25 p.p. oznacza mniejsze obciążenie ratą o 60-70 zł miesięcznie[1].

Marża banku pozostaje niezmienna w całym okresie kredytowania, zmiana dotyczy tylko wskaźnika referencyjnego, który dynamicznie reaguje na decyzje RPP i zmiany sytuacji gospodarczej.

Oprocentowanie stałe a zmienne – różnice i konsekwencje

Oprocentowanie stałe ustalane jest na określony czas (najczęściej 5 lat), a następnie negocjowane ponownie. Pozwala ono zminimalizować ryzyko nagłego wzrostu rat. Jednak z reguły poziom takiego oprocentowania jest wyższy niż w przypadku oferty opartej na stawce zmiennej. Oprocentowanie zmienne zmienia się automatycznie wraz z rynkowymi zmianami wskaźników referencyjnych i daje możliwość płacenia niższych rat w okresach obniżonych stóp procentowych, jednak wiąże się z większą nieprzewidywalnością kosztów[2][4].

Przyszłość oprocentowania: przejście z WIBOR na POLSTR

W perspektywie najbliższych lat nastąpi całkowita zmiana wskaźnika referencyjnego – WIBOR zostanie zastąpiony przez POLSTR. Nowy wskaźnik ma być bardziej transparentny oraz dostosowany do standardów międzynarodowych. Przewiduje się, że do końca 2027 roku wszyscy kredytobiorcy hipoteczni zostaną przeniesieni na POLSTR, a rozliczenia będą prowadzone według nowych zasad[2]. Zmiana ta może mieć wpływ na poziom przyszłego oprocentowania oraz metody kalkulacji rat kredytowych.

Podsumowanie najważniejszych danych dotyczących procentu kredytu

• Oprocentowanie kredytów aktualnie opiera się na sumie marży banku i wskaźnika WIBOR[4][3].
• Stopy procentowe w Polsce we wrześniu 2025 wynoszą 4,75%, a WIBOR 3M – 4,96%, WIBOR 6M – 4,79%[1][3].
• Średni koszt kredytu hipotecznego to 6,45–8,15% w zależności od banku[4].
• Zmiana stóp procentowych bezpośrednio wpływa na wysokość raty kredytowej[1].
• Do końca 2027 r. nastąpi zamiana wskaźnika WIBOR na POLSTR, co może wpłynąć na konstrukcję oprocentowania obecnych i przyszłych kredytów[2].

Źródła:

• [1] https://blogkredytowy.pl/kiedy-spadna-stopy-procentowe/
• [2] https://www.lendi.pl/kredyty-hipoteczne
• [3] https://bankiwpolsce.pl/prognozy-wibor-w-2024-roku-informacje
• [4] https://www.totalmoney.pl/artykuly/srednia-marza-kredytu-hipotecznego
• [5] https://marciniwuc.com/ranking-kredytow-hipotecznych/