Czy banki udzielają kredytów hipotecznych w obecnych warunkach?

Czy banki udzielają kredytów hipotecznych w obecnych warunkach? Rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych pozostaje aktywny, ale potencjalni kredytobiorcy muszą liczyć się z zaostrzonymi kryteriami i wyższymi kosztami finansowania. W poniższym artykule przedstawiono najważniejsze zasady, dane rynkowe oraz kluczowe elementy decydujące o dostępności i warunkach udzielania kredytów hipotecznych w Polsce w 2025 roku.

Obecna dostępność kredytów hipotecznych

Banki w Polsce udzielają kredytów hipotecznych, jednak na restrykcyjnych warunkach. Wymagane jest wykazanie wysokiej zdolności kredytowej, a wkład własny standardowo powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Im niższy wkład własny i dłuższy okres spłaty, tym wyższy całkowity koszt kredytu[2][3][5].

Obecne oprocentowanie RRSO dla kredytów hipotecznych kształtuje się w przedziale 6,8–7,0% dla umów z oprocentowaniem zmiennym, co wpływa na podniesienie kosztów finansowania[4][6]. Zdolność kredytowa oceniana jest głównie na podstawie wskaźnika długu do dochodu (DTI) – banki przyjmują limity od 50% do 65% w zależności od poziomu zarobków klientów[5].

Pojawienie się nowych programów państwowych, takich jak „Klucz do mieszkania”, stymuluje dostępność kredytów hipotecznych. Korzystanie z dopłat wymaga jednak spełnienia dodatkowych kryteriów dotyczących rodzaju nieruchomości i profilu beneficjenta[3].

Aktualne trendy i statystyki rynku kredytów mieszkaniowych

W maju 2025 roku zaobserwowano wzrost liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych – o 23,7% w porównaniu rok do roku, a wartość udzielonych kredytów wzrosła o 31,2% względem poprzedniego roku[1]. Jednak dane z pierwszych pięciu miesięcy 2025 r. wskazują na spadek liczby nowych umów kredytowych o 10,9% oraz spadek ich wartości o 7,7% wobec analogicznego okresu w 2024 roku[1].

Limitowane są maksymalne dostępne kwoty – przykładowo Santander Bank Polska oferuje kredyty do 10 mln zł, inne instytucje ograniczają się do kwot 3–3,5 mln zł. Najczęściej wnioskowana kwota przez klientów oscyluje wokół 450 tys. zł[5]. Pod względem okresu spłaty, najczęściej wybierane są kredyty nawet do 30 lub 35 lat, co skutkuje niższą ratą miesięczną, lecz wyższym całkowitym kosztem kredytowania[7].

Proces uzyskania kredytu hipotecznego: etapy i kluczowe wymagania

Przyznanie kredytu hipotecznego przebiega według ustalonego schematu: ocena zdolności kredytowej, określenie wysokości wkładu własnego, decyzja dotycząca wyboru oprocentowania oraz warunków spłaty, akceptacja wniosku, podpisanie umowy i uruchomienie środków. Fundamentalne znaczenie ma analiza finansowa klienta, m.in. stosunek zobowiązań do dochodów (DTI)[5].

Warunki, na jakich udzielany jest kredyt hipoteczny, uzależnione są również od długości okresu spłaty i wysokości wkładu własnego. Im większy wkład własny i krótszy okres kredytowania, tym niższy całkowity koszt. Wkład własny wymagany przez większość banków nie powinien być niższy niż 20% wartości kupowanej nieruchomości[2][3][5].

Oprocentowanie może mieć charakter stały (najczęściej na 5–7 lat) lub zmienny. Oprocentowanie zmienne niesie ryzyko wzrostu rat w przypadku zmiany stóp procentowych przez NBP. Przy kredytach z ratami malejącymi wyższa jest pierwsza rata, lecz łączny koszt kredytu ulega redukcji z biegiem czasu[6][7].

Koszty i składniki kredytu hipotecznego

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składają się następujące elementy: oprocentowanie bazowe zależne od stóp NBP, marża banku, prowizje za udzielenie oraz prowadzenie kredytu, a także wymagane ubezpieczenia. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) integruje wszystkie koszty związane z kredytem, umożliwiając porównanie ofert[2][6].

Dodatkowym obciążeniem są opłaty za wycenę nieruchomości, opłaty notarialne oraz obowiązkowe ubezpieczenia, które często podnoszą ogólny koszt kredytu. Składniki te należy uwzględnić przy kalkulacji rzeczywistego kosztu pożyczki oraz porównywaniu ofert konkurencyjnych instytucji finansowych[2][6][5].

Wpływ regulacji i programów wsparcia na dostępność kredytów hipotecznych

Banki indywidualnie kształtują limity kwotowe oraz warunki przyznawania kredytów hipotecznych, adaptując ofertę do bieżącej sytuacji rynkowej i regulacji. Wprowadzone programy rządowe np. „Klucz do mieszkania”, dzięki systemowi dopłat, mogą zwiększyć dostępność finansowania, choć obowiązują limity cen nieruchomości oraz kryteria gospodarstw domowych objętych wsparciem[3].

Kredyty hipoteczne pozostają ofertą dostępną dla klientów spełniających rygorystyczne warunki finansowe, które uległy zaostrzeniu wraz ze wzrostem kosztów pieniądza i wzmożonym monitoringiem zdolności kredytowej przez banki[2][5]. Zachowanie ostrożności kredytowej przez instytucje finansowe oznacza, że kryteria przyznawania kredytu hipotecznego w 2025 roku pozostają surowe, lecz nie zamykają rynku dla osób w dobrej sytuacji ekonomicznej.

Podsumowanie

Kredyty hipoteczne są nadal dostępne, jednak proces ich uzyskania przebiega w warunkach silnie zaostrzonych wymogów zdolności kredytowej, wysokiego oprocentowania i znacznego minimalnego wkładu własnego[2][3][5]. Statystyki rynkowe pokazują jednocześnie wzrost liczby udzielanych kredytów w wybranych miesiącach oraz spadek wartości ogółem, co dowodzi zwiększonej selektywności banków[1]. Klienci planujący zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinni przygotować się na analizę własnych możliwości wobec realnej sytuacji rynkowej, regulacji ustawowych oraz dostępnych programów wsparcia.

Źródła:

• [1] https://media.bik.pl/informacje-prasowe/854125/bik-dane-o-rynku-kredytowym-w-maju-2025-roku
• [2] https://marciniwuc.com/ranking-kredytow-hipotecznych/
• [3] https://www.bik.pl/poradnik-bik/bezpieczny-kredyt-hipoteczny
• [4] https://www.bankier.pl/smart/kredyt-na-mieszkanie
• [5] https://rankomat.pl/finanse/kredyty-hipoteczne/
• [6] https://www.bankier.pl/smart/kredyty-hipoteczne
• [7] https://www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne