Jak rozliczyć podatek z najmu mieszkania zgodnie z obowiązującymi przepisami?

Jak rozliczyć podatek z najmu mieszkania zgodnie z obowiązującymi przepisami?

Podatek od najmu prywatnego mieszkania w Polsce w 2025 roku rozlicza się wyłącznie jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stosując stawkę 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki. Każdy podatnik, który uzyskuje przychody z najmu, automatycznie podlega tej formie opodatkowania od momentu uzyskania pierwszego przychodu. Obowiązuje brak możliwości uwzględniania kosztów, nie przysługuje też kwota wolna od podatku. Poniżej znajduje się szczegółowe omówienie zasad rozliczania podatku od najmu mieszkania wraz z aktualnymi przepisami i kluczowymi terminami [1][2][3][4][5][6][7].

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w najmie prywatnym

Najem prywatny w Polsce od 2023 roku, w tym również w 2025, rozliczany jest wyłącznie przez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie ma możliwości wyboru innej formy, takiej jak rozliczanie według skali podatkowej czy uwzględniania kosztów uzyskania przychodu [2][3][4][5][6]. Rozliczanie podatku w tej formie jest uproszczone i polega na opodatkowaniu całkowitej kwoty przychodu uzyskanego w danym roku z tytułu najmu, bez prawa do odliczania kosztów związanych z utrzymaniem czy eksploatacją mieszkania [4][5].

W przypadku przychodu z najmu na rzecz kilku wynajmowanych mieszkań suma przychodów z najmu prywatnego sumuje się i podlega jednej stawce podatkowej [4]. Przychody z najmu prywatnego nie są sumowane z wynikami z działalności gospodarczej, jeśli podatnik prowadzi taką równolegle – każda forma przychodu rozliczana jest osobno [6].

Stawki podatku z najmu oraz limity przychodów

Stawki podatku od najmu w 2025 roku wynoszą 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę [1][2][3][5][7]. W przypadku, gdy najem prowadzony jest wspólnie przez małżonków, którzy złożyli stosowne oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem, limit ten podnosi się do 200 000 zł – dopiero po jego przekroczeniu nadwyżka opodatkowana jest stawką 12,5% [4][7].

Brak jest możliwości stosowania jakiejkolwiek kwoty wolnej od podatku. Podatek naliczany jest od całej kwoty przychodu osiągniętego w ciągu roku, bez potrącania wydatków. To ważne, ponieważ nie uwzględnia się wydatków na remonty, amortyzację, prowizje pośredników czy opłat administracyjnych [4][5].

Obowiązek podatkowy i automatyczne stosowanie ryczałtu

Najem prywatny objęty jest ryczałtem automatycznie. Oznacza to, że podatnik od momentu uzyskania pierwszego przychodu z najmu nie musi składać żadnego dodatkowego zgłoszenia czy deklaracji wyboru tej formy opodatkowania [4][6]. Wystarczy, że uzyska pierwsze przychody z najmu nieruchomości, a podatek należy rozliczać według opisanych zasad.

Terminy wpłaty podatku od najmu mieszkania

Podatek od przychodów z najmu prywatnego należy wpłacać miesięcznie lub kwartalnie – zgodnie z wyborem podatnika. Standardowo rozliczenie następuje co miesiąc. Zaliczki należy uiszczać do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskano przychód. Jeśli przychód uzyskany był w grudniu, termin wpłaty zaliczki to 20 stycznia kolejnego roku podatkowego [1][3]. Wybór kwartalnej zaliczki dotyczy wyłącznie podatników spełniających określone wymagania ustawowe.

Roczne rozliczenie podatku – formularz PIT-28

Całoroczne rozliczenie podatku z najmu sporządza się na rządowym formularzu PIT-28 [8][9]. Dokument ten składa się w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po zakończonym roku podatkowym. Formularz należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego, nawet jeśli przez cały rok wpłacane były bieżące zaliczki [9].

Szczegółowy proces rozliczania podatku od najmu mieszkania w 2025 roku

Rozliczenie podatku w 2025 roku obejmuje kilka podstawowych etapów. Najpierw należy wyliczyć sumę przychodów uzyskanych z tytułu najmu w każdym miesiącu lub kwartale. Od tej kwoty oblicza się miesięczną lub kwartalną zaliczkę na podatek według stawki 8,5%, a po przekroczeniu progu (100 000 zł lub 200 000 zł dla małżonków) – 12,5% [1][2][3][4][5][7]. Ustalona kwota wpłacana jest na konto urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni.

Na zakończenie roku podatkowego dokonuje się całorocznego rozliczenia na formularzu PIT-28, przekazując go do właściwego urzędu skarbowego w wyznaczonym okresie [8][9]. Jeśli podatnik korzysta ze wspólnego najmu z małżonkiem, należy zadbać o wcześniejsze złożenie oświadczenia o wspólnym rozliczaniu ryczałtu, aby obowiązywał podwyższony limit 200 000 zł [4][7].

Podsumowanie – kluczowe zasady rozliczania podatku z najmu mieszkania

Opodatkowanie wynajmu mieszkania w 2025 roku jest jednoznacznie określone przez obowiązujące przepisy. Rozliczenie odbywa się jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, gdzie nie przewidziano kwoty wolnej od podatku ani możliwości odliczania kosztów. Stawka podatku wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie (lub 200 000 zł dla małżonków), a nadwyżka powyżej tych limitów opodatkowana jest stawką 12,5%. Zaliczki należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Całoroczne rozliczenie odbywa się na formularzu PIT-28 składanym między 15 lutego a 30 kwietnia kolejnego roku. Cały przychód z najmu prywatnego traktowany jest łącznie bez względu na liczbę wynajmowanych nieruchomości [1][2][3][4][5][6][7][8][9].

Źródła:

• [1] https://helpfind.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania
• [2] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
• [3] https://www.lendi.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania/
• [4] https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
• [5] https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-jak-rozliczyc
• [6] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego
• [7] https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/
• [8] https://www.pit.pl/pit-28/
• [9] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/