Podatek od wynajmu kiedy płacić i o czym warto pamiętać?

Podatek od wynajmu prywatnego w 2026 roku budzi wiele pytań związanych z jego wysokością oraz terminami płatności. Zmiany w przepisach powodują konieczność dokładnego zaplanowania rozliczeń przez właścicieli nieruchomości. Poniżej znajdziesz odpowiedzi na najważniejsze kwestie związane z opodatkowaniem najmu, stawkami, kluczowymi terminami oraz istotnymi obowiązkami podatkowymi.

Podatek od wynajmu: tylko ryczałt w 2026 roku

W 2026 roku najem prywatny podlega opodatkowaniu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od tej formy rozliczenia nie da się odstąpić. Właściciele nieruchomości, którzy osiągają przychody z najmu poza działalnością gospodarczą, muszą stosować się do stawek ryczałtu i przepisów przewidzianych wyłącznie dla tej kategorii.

Stawki ryczałtowe wynoszą 8,5% do rocznego limitu 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Oznacza to, że podatek od najmu jest bezpośrednio powiązany z przychodem uzyskanym w ciągu roku podatkowego. Limit dotyczy sumy przychodów osiąganych ze wszystkich umów najmu, podnajmu i dzierżawy, również tych dotyczących kilku różnych nieruchomości.

Najem prywatny i jego rozliczanie

Najem prywatny oznacza przychody spoza działalności gospodarczej. Nie łączy się ich z innymi dochodami podatnika, szczególnie z przychodami osiąganymi w ramach przedsiębiorstwa lub działalności gospodarczej. Osoby wynajmujące prywatnie mieszkania, lokale lub grunty, rozliczają się więc niezależnie od przychodów firmowych.

Przedmiotem opodatkowania ryczałtem jest przychód, a nie dochód. Podstawą opodatkowania zostaje pełna kwota czynszu zgodnie z umową najmu. W przypadku pokrywania przez najemcę mediów na własny rachunek, do opodatkowania brany jest wyłącznie czynsz główny, bez kosztów prądu, gazu czy wody. Nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty czy zakupy do mieszkania.

Zaliczki miesięczne i obowiązek ewidencji

Właściciele nieruchomości zobowiązani są do miesięcznego opłacania zaliczek na podatek ryczałtowy. Zaliczki te należy naliczać i płacić w trakcie każdego miesiąca podatkowego, na bieżąco, w oparciu o rzeczywiście uzyskane przychody. Do poprawnego rozliczenia wymagana jest ewidencja przychodów, prowadzona samodzielnie przez podatnika. Ewidencja umożliwia kontrolę limitu rocznego przychodu oraz odpowiednie zastosowanie stawki podatkowej.

Nie istnieje obowiązek zgłaszania urzędowi skarbowemu rozpoczęcia opodatkowania najmu prywatnego ani składania odrębnej deklaracji dotyczącej przystąpienia do systemu ryczałtowego w trakcie roku. Całość rozliczenia odbywa się poprzez zeznanie roczne PIT-28.

Roczne rozliczenie i kluczowe terminy

Podatnicy osiągający przychody z najmu rozliczanego ryczałtem zobowiązani są do złożenia deklaracji PIT-28 do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Przykładowo za rok podatkowy 2025 deklarację należy złożyć do 28 lutego 2026.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik sumuje wszystkie przychody z najmu i wylicza należny podatek według obowiązujących stawek. W przypadku przekroczenia rocznego limitu 100 000 zł, wyższą stawką objęta zostaje jedynie nadwyżka ponad ten limit. Każda nieruchomość, każda umowa, wszystkie przychody sumują się na potrzeby tego limitu.

Zakres najmu i podatek od nieruchomości

Opodatkowanie ryczałtem dotyczy wszelkich form najmu, podnajmu oraz dzierżawy nieruchomości, gruntów oraz lokali. Zarówno najem krótkoterminowy jak i długoterminowy pozostają w obrębie tych samych zasad podatkowych. Rozliczenie obejmuje wszystkie umowy zawarte poza działalnością gospodarczą.

W 2026 roku zmienia się również maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych i wynosi ona do 1,25 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. To odrębny, lokalny obowiązek podatkowy, którego nie należy łączyć z podatkiem od najmu. Każdy właściciel musi pamiętać o tej daninie niezależnie od obowiązków wynikających z najmu.

Najważniejsze kwestie dla podatnika

Właściwe rozliczenie podatku od wynajmu wymaga pilnowania kilku kluczowych zasad. Po pierwsze, dokładne prowadzenie ewidencji przychodów i regularna kontrola limitu 100 000 zł warunkują poprawne naliczanie zaliczek na podatek. Po drugie, prawidłowe rozumienie pojęcia przychodu pozwala na uniknięcie błędów przy wyliczaniu podstawy opodatkowania.

Nie należy zapominać, że podatek ryczałtowy od najmu nie sumuje się z przychodami z działalności gospodarczej, nawet jeśli podatnik prowadzi firmę i jest podatnikiem VAT. Najem prywatny zawsze rozliczany jest oddzielnie, na zasadach bezpośrednio określonych przez aktualne przepisy.

Właściciel nieruchomości nie ma obowiązku odrębnego zgłaszania faktu rozliczania najmu na ryczałcie do urzędu skarbowego. W ciągu roku podatkowego nie są składane żadne deklaracje cząstkowe. Najważniejsze pozostaje złożenie rocznego PIT-28 w odpowiednim terminie oraz precyzyjne rozliczenie całorocznych przychodów.