Podatek od wynajmu mieszkania ryczałt jaki pit wybrać?

Podatek od wynajmu mieszkania ryczałt jaki PIT wybrać?
Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane wyłącznie jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to brak możliwości wyboru innej formy opodatkowania, a rozliczenie odbywa się poprzez formularz PIT-28 [1][2][4][5][8].

Podatek od najmu prywatnego – tylko ryczałt

Od 2023 roku najem prywatny może być rozliczany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dotyczy to każdej sytuacji, gdy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. W tej formie podatku nie można już skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych, podatku liniowego ani nie da się rozliczać kosztów uzyskania przychodu z najmu, takich jak remonty czy prowizje pośredników [1][2][4][5][8].

Ryczałt oznacza obliczanie podatku od całości osiągniętego przychodu z najmu. Co istotne, nie ma możliwości jego pomniejszania o koszty uzyskania przychodu. Ryczałt dotyczy najmu poza działalnością, lecz w przypadku działalności gospodarczej reguły rozliczeń mogą być inne [3][4][6].

Stawki ryczałtu dla wynajmujących mieszkanie

Stawka podatku ryczałtowego w 2025 roku wynosi 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie. Po przekroczeniu tej kwoty, od nadwyżki ponad 100 000 zł płatny jest podatek w wysokości 12,5%. Dla małżonków rozliczających się wspólnie i posiadających wspólność majątkową, limit ten wzrasta do 200 000 zł rocznie [1][2][3][4][6][9].

Przychodem z najmu jest cała kwota czynszu określona w umowie najmu. Jeżeli jednak w umowie wyraźnie rozdzielono czynsz najmu od opłat eksploatacyjnych na rzecz dostawców mediów (np. woda, prąd, gaz) i obsługi nieruchomości, wtedy refakturowane opłaty nie są traktowane jako przychód wynajmującego [3][6].

PIT-28 – Jedyny poprawny formularz do rozliczenia ryczałtu z najmu prywatnego

Obowiązujący od 2023 roku obowiązek rozliczania najmu prywatnego ryczałtem nakłada konieczność stosowania formularza PIT-28. Rozliczanie przez PIT-36 przestało być możliwe w przypadku najmu poza działalnością gospodarczą [2][7].

PIT-28 przeznaczony jest dla podatników osiągających przychody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – dotyczy to wyłącznie przychodów z najmu prywatnego. Należy go złożyć w odpowiednim terminie przewidzianym przez przepisy podatkowe [2][7].

Obliczanie podatku ryczałtowego z najmu

Proces rozliczenia opiera się na kilku krokach. Najpierw należy określić miesięczny i roczny przychód z najmu, z uwzględnieniem wyłącznie czynszu stanowiącego przychód – opłaty za media są wyłączone, jeśli w umowie są wyraźnie rozdzielone. Następnie sumuje się roczny przychód, po czym kalkuluje podatek według stawek 8,5% do limitu 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad określony limit. Ostatecznie należy wypełnić formularz PIT-28 i przesłać go do urzędu skarbowego [1][2][3][4][6].

Podatek należy wpłacić do 20. dnia miesiąca po miesiącu uzyskania przychodu. To oznacza, że termin płatności jest bezpośrednio powiązany z faktycznym wpływem środków z najmu [1].

Wyjątki i limity – małżonkowie we wspólności majątkowej

Jeżeli najem jest prowadzony wspólnie przez małżonków pozostających w spółdzielni majątkowej i nie posiadających innych przychodów z najmu poza prywatnym, limit przychodu opodatkowanego obniżoną stawką 8,5% podwyższa się do 200 000 zł rocznie. W praktyce pozwala to na skorzystanie z niższej stawki dla wyższych dochodów osiąganych przez pary [9].

Ten limit dotyczy wyłącznie małżonków osiągających przychody z najmu prywatnego i rozliczających je wspólnie. W przypadku przekroczenia wskazanego progu opodatkowanie wyższą stawką będzie dotyczyć tylko kwoty ponad limit [9].

Podsumowanie najważniejszych zasad rozliczania podatku od najmu mieszkania w ryczałcie

Od 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych [1][2][4][5][8]. Zaliczki na podatek odprowadza się od całości przychodu, nie można ich pomniejszyć o żadne koszty.

Obowiązują stawki: 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Wszystkie rozliczenia należy wykonać w ramach deklaracji PIT-28 z zachowaniem terminów ustawowych. Wyjątkiem są małżonkowie, na których może przypadać podwojony limit przychodów [1][2][3][4][5][6][7][8][9].

Źródła:

• [1] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
• [2] https://www.e-pity.pl/pit-28/
• [3] https://www.e-pity.pl/pit-28/stawka-ryczalt-najem-2018-ponad-100-tysiecy/
• [4] https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-jak-rozliczyc
• [5] https://www.pit.pl/pit-28/
• [6] https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/
• [7] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/
• [8] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-zgloszenie-umowy-najmu-do-urzedu-skarbowego
• [9] https://www.podatki.biz/i379220/najem-opodatkowanie-ryczalt/najem-opodatkowanie-ryczalt.htm